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Prévention & habitat

Locataire ou bailleur : qui paie le traitement nuisibles

Par admin 5 min de lecture
Illustration éditoriale — Locataire ou bailleur : qui paie le traitement nuisibles

La question revient à chaque infestation : qui paie ? Le locataire qui découvre des cafards trois mois après son emménagement, ou le bailleur qui prétend que « ça n’existait pas avant l’arrivée du locataire » ? La réponse n’est pas binaire. Elle dépend de la date d’apparition, de la cause, du type de nuisible et du régime juridique du bail. Voici les règles applicables en 2026 et les cas pratiques tirés de la jurisprudence.

Le principe — logement décent à l’entrée

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent. Le décret n° 2002-120 précise que la décence inclut l’absence d’infestation par des nuisibles. La loi ELAN de 2018 et la loi du 27 juillet 2023 (relative aux punaises de lit) ont renforcé cette obligation, en explicitant que la décence doit être maintenue pendant toute la durée du bail.

Concrètement : si une infestation existe à l’entrée des lieux, ou si elle est due à un défaut structurel du bâti (fissures, isolation toiture défaillante, infiltration), c’est le bailleur qui paie.

L’entretien courant — à charge du locataire

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les charges récupérables et les réparations locatives. La désinsectisation et la dératisation des parties privatives sont en principe à la charge du locataire au titre de l’entretien courant, sauf si l’infestation a une cause indépendante du locataire.

Cette règle s’applique à des cas où la responsabilité du locataire est claire :

  • Mites alimentaires apparues dans une cuisine mal nettoyée
  • Fourmis attirées par des restes alimentaires
  • Drosophiles autour d’une poubelle non vidée

Les cas où c’est le bailleur — distinctions

Punaises de lit

Depuis la loi du 27 juillet 2023, la lutte contre les punaises de lit relève d’une logique sanitaire renforcée. Le texte considère que les punaises sont rarement le fait d’un défaut d’entretien et engagent souvent la responsabilité du bailleur, surtout en immeuble collectif où la propagation se fait par les murs mitoyens. Plusieurs jurisprudences récentes (2023-2024) ont condamné des bailleurs à supporter les coûts de traitement.

Voir nos guides connexes : reconnaître les piqûres et préparer le traitement.

Rats et souris

L’infestation de rongeurs dans un logement est presque toujours due à des défauts structurels : fissures de fondation, vide sanitaire ouvert, gaines techniques mal scellées, toiture non grillagée. Ces causes structurelles relèvent du bailleur (gros entretien). En copropriété, voir aussi notre dossier sur l’arrêté préfectoral 13 dératisation.

Cafards et blattes

La situation est plus partagée. En appartement isolé, des cafards apparus en pleine occupation peuvent traduire un défaut d’hygiène — locataire responsable. En appartement en immeuble collectif (gaines techniques, vide-ordures), la propagation est presque toujours collective — bailleur ou syndic.

Termites

Toujours à la charge du bailleur. Le diagnostic termites à la vente ne couvre pas la durée du bail, mais l’infestation par termites est par nature un défaut structurel du bâti.

Les preuves à constituer

Avant tout litige, le locataire doit constituer un dossier solide :

  1. Rapport de diagnostic professionnel daté, avec photos et identification de l’espèce
  2. Date d’apparition — courrier au bailleur en recommandé dans les 30 jours suivant la détection
  3. État des lieux d’entrée — preuve d’absence à l’arrivée
  4. Photographies datées de l’infestation (avec horodatage)
  5. Preuves de signalements aux voisins ou au syndic en cas de propagation collective

Procédure recommandée

  1. Signaler par écrit recommandé au bailleur dès la détection
  2. Demander la prise en charge du traitement professionnel
  3. En l’absence de réponse sous 15 jours, mettre en demeure (référence : article 6 de la loi 1989, article L1311-2 CSP — voir notre décryptage L1311-2)
  4. Si refus persistant, saisir la commission départementale de conciliation (gratuite, délai 2 mois)
  5. En dernier recours, tribunal judiciaire — référé pour les cas urgents

Cas particuliers — meublé et locations courtes

Pour les locations meublées, l’obligation de logement décent s’applique de la même façon. Pour les locations saisonnières et courtes durées (Airbnb), la responsabilité de la prévention pèse plus lourdement sur le bailleur, qui doit garantir un logement assaini entre deux occupations. Une infestation détectée dans les premiers jours d’un séjour engage clairement le bailleur.

Les frais d’hôtel et le préjudice de jouissance

En cas d’infestation grave nécessitant l’évacuation temporaire (punaises de lit, intoxication post-traitement), le locataire peut demander :

  • Remboursement des frais d’hôtel pendant la période de traitement et de séchage
  • Réduction de loyer pour préjudice de jouissance
  • Dommages-intérêts pour les biens détruits par l’infestation ou par le traitement

Ces demandes doivent être chiffrées avec factures et accompagnées du rapport professionnel.

Locataire ou bailleur : nos rapports d’intervention sont opposables et utilisables comme pièce de procédure. Contact direct — devis sous 24h.

Sources

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