Procédure d’éviction pour copropriétés infestées : protocole syndical

Une infestation de cafards, de punaises de lit ou de rats dans une copropriété pose immédiatement la question juridique du partage de responsabilité entre les copropriétaires individuels et le syndicat. La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, modifiée par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, encadre précisément les pouvoirs du syndic, les votes en assemblée générale, et les mises en demeure d’un copropriétaire défaillant.

Première étape : qualifier l’infestation

Avant toute procédure, le syndic doit déterminer si l’infestation relève des parties communes (caves, gaines techniques, cours, escaliers, terrasses) ou des parties privatives (logements). Cette qualification conditionne tout le reste :

• Infestation des parties communes : responsabilité collective, traitement par décision d’assemblée générale (vote majorité simple article 24).
• Infestation des parties privatives : responsabilité individuelle. Le syndic ne peut imposer un traitement individuel sauf si l’infestation menace les autres lots — auquel cas il s’agit d’une nuisance excessive au sens de la loi 1965.
• Infestation mixte : la pratique vise toujours un traitement coordonné (gaines + tous les logements) pour éviter la recontamination en chaîne. Le coût est partagé selon le règlement de copropriété.

Un constat d’huissier ou un rapport technique d’un désinsectiseur certifié est précieux pour qualifier juridiquement l’infestation et justifier les charges en assemblée.

Deuxième étape : convocation et vote en assemblée générale

Le syndic convoque une assemblée générale (ordinaire ou extraordinaire selon urgence) avec à l’ordre du jour le traitement de l’infestation et le vote du budget. Selon la nature de la dépense :

• Article 24 (majorité simple des présents et représentés) : travaux d’entretien courant, traitement préventif annuel, dératisation programmée.
• Article 25 (majorité des copropriétaires) : travaux d’amélioration ou d’amélioration sanitaire — par exemple, installation de répulsifs anti-pigeons en façade, modification structurelle, exclusion mécanique.
• Article 26 (double majorité) : travaux modifiant la jouissance ou l’usage des parties communes — rare en désinsectisation.

L’ordonnance n° 2019-1101 a assoupli plusieurs procédures et facilité la prise de décision en visioconférence et par correspondance. Les délais de convocation restent de 21 jours minimum (article 14 du décret n° 67-223).

Troisième étape : mise en demeure d’un copropriétaire défaillant

Si un copropriétaire individuel refuse de coopérer (refus d’accès au logement, refus de payer sa quote-part, source identifiée de l’infestation), le syndic peut engager une procédure :

• Lettre de mise en demeure en recommandé avec AR, mentionnant les obligations légales (article 9 de la loi 1965 — devoir de jouissance paisible des autres copropriétaires).
• Saisine du juge des contentieux de la protection en référé pour ordonner l’accès au logement et l’exécution forcée du traitement, aux frais du copropriétaire défaillant.
• En cas de mise en péril sanitaire (insalubrité, infestation chronique avérée), saisine de la mairie au titre de l’article L1331-22 du Code de la santé publique. La mairie peut prendre un arrêté d’insalubrité et, ultimement, ordonner l’éviction temporaire ou la résolution du bail si le lot est loué dans des conditions impropres.

Quatrième étape : exécution du protocole et facturation

Une fois la décision votée, le syndic mandate un professionnel certifié Certibiocide. Le contrat doit prévoir :

• Diagnostic complet (parties communes + lots affectés).
• Protocole de traitement multi-espèces (cafards + rats souvent simultanés en immeuble).
• Re-passages programmés à 14 jours, 1 mois, 3 mois selon la cible.
• Rapport d’intervention nominatif pour chaque logement traité.
• Garantie de résultat ou clause de retour gratuit en cas de récidive.

La facturation est ventilée selon les charges (charges générales, charges d’escalier, charges spéciales selon le règlement de copropriété).

Cas particulier : sites classés zone à risque termites

Dans les 13 départements classés zone à risque termites (dont les Bouches-du-Rhône, classées intégralement par arrêté préfectoral), le diagnostic termites obligatoire en cas de vente d’un lot impacte également la copropriété. Le décret n° 2022-422 précise les obligations du syndic en cas de découverte de termites en parties communes — déclaration à la mairie sous 30 jours, traitement collectif obligatoire.

Voir aussi

• Arrêté préfectoral 13 sur la dératisation en immeuble
• Code de la santé publique L1311-2 : nuisibles
• Locataire ou bailleur : qui paie le traitement ?

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