Devoir de logement décent et nuisibles : ce que dit la jurisprudence

Le bailleur d’un logement loué nu ou meublé en résidence principale a une obligation de délivrance d’un logement décent, encadrée par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et par les articles L271-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. La présence de nuisibles peut, dans certaines circonstances et sous certaines conditions, constituer un manquement à cette obligation — donnant lieu à mise en demeure, baisse de loyer, voire résolution du bail. Mais le cadre est précis et la jurisprudence nuancée.

Le cadre légal de référence

Le décret 2002-120 énonce que le logement doit « ne pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé », et fournir des éléments d’équipement « en bon état d’usage et de fonctionnement ». L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 reprend ces principes et impose au bailleur l’entretien des locaux loués pour les rendre « décents ». Le Code de la santé publique (article L1331-22) sanctionne par ailleurs les logements impropres à l’habitation — incluant les infestations majeures par certains nuisibles.

Texte intégral consultable sur Légifrance (rechercher « décret 2002-120 logement décent »).

Jurisprudence sur les principaux nuisibles

Punaises de lit — qui paie ?

La Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêt du 7 décembre 2017, a posé le principe selon lequel la présence de punaises de lit dans un logement loué en bon état au moment de l’entrée du locataire, ne peut être imputée au bailleur si elle est apparue postérieurement. C’est la jurisprudence dite « charge de la preuve » : le locataire doit démontrer que l’infestation était présente avant son entrée, ce qui est rarement possible si l’état des lieux n’en fait pas mention. Arrêt n° 16-21.916.

Inversement, plusieurs décisions de tribunaux d’instance (Paris, Marseille, Lyon) ont engagé la responsabilité du bailleur lorsque l’infestation était structurelle (gaines techniques de la copropriété, impossibilité de traitement individuel efficace) ou lorsque le bailleur n’a pas réagi dans un délai raisonnable à un signalement écrit du locataire.

Cafards — défaut structurel ou usage du locataire ?

Les cafards germaniques (Blattella germanica) sont généralement considérés par les tribunaux comme une infestation collective en immeuble, relevant du syndic et du bailleur — sauf si l’usage du logement par le locataire est manifestement insalubre. La Cour d’appel de Versailles, arrêt du 12 mars 2019, a condamné un bailleur à indemniser le locataire pour impropriété au séjour face à une infestation chronique non traitée pendant 18 mois.

Rats — Code de la santé publique

L’article L1311-2 du Code de la santé publique rend la dératisation obligatoire dans tous les immeubles. L’arrêté préfectoral des Bouches-du-Rhône précise les modalités : tout propriétaire doit faire procéder à la dératisation des parties communes au moins une fois par an. En cas d’infestation manifeste non traitée, la mairie peut être saisie pour mise en demeure du bailleur (procédure de péril sanitaire, article L1331-26 CSP).

Procédure-type du locataire face à une infestation

1. Signalement écrit recommandé avec AR au bailleur, mentionnant la nature de l’infestation et la date de constatation. Joindre photos et tout document justificatif (constat d’huissier, attestation de désinsectiseur si déjà intervenu).

2. Délai de réaction raisonnable : la jurisprudence considère 30 jours comme un délai standard. Au-delà, la mise en demeure peut être actée.

3. Saisine de la Commission départementale de conciliation (gratuite) avant toute action judiciaire. Cette étape est obligatoire dans plusieurs cas.

4. Saisine du juge des contentieux de la protection (ex-tribunal d’instance) en demande de réfection des locaux, baisse de loyer ou résolution du bail. Le tribunal peut ordonner des mesures d’expertise et désigner un désinsectiseur.

Procédure-type du bailleur

1. Réaction rapide au signalement du locataire — mandater un professionnel certifié Certibiocide sous 15 jours.

2. Conservation des justificatifs de l’intervention : facture, fiche d’intervention, état des lieux écrit avant et après.

3. Coordination avec le syndic de copropriété si l’infestation est collective — lettre recommandée au syndic demandant traitement des parties communes.

Voir aussi

• Code de la santé publique L1311-2 : nuisibles
• Locataire ou bailleur : qui paie le traitement ?
• Arrêté préfectoral 13 sur la dératisation en immeuble

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